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房产有查封记录但已解封,对买卖有影响吗?(查封房产前卖出的房产有效吗)

〔2010〕民一终字第45号

第三,福星公司、福永公司与金安城公司签订上述置换合同并未违反有关强制性规定。首先,该置换合同的签订已经得到当地政府及相关部门的批准。尽管深圳 市政府《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》明确规定置换前应当“自行妥善处理好债权债务关系”,但该置换合同最终获得政府及其相关部门的批 准,金安城公司还取得了涉案项目《建设用地规划许可证》、宗红线地图、深圳市建设用地地界放点测量报告等相关职能部门批准文件,可见,当地政府及有关部门 对福星公司、福永公司与金安城公司之间的置换合同是认可的。其次,该置换合同的效力一定程度上获得有关生效裁判文书的支持。富山宝公司就《建设用地规划许 可证》问题曾以深圳市规划局宝安分局为被告,诉请广东省深圳市宝安区人民法院判令撤销,广东省深圳市宝安区人民法院以(2007)深宝法行初字第419号 行政裁定书驳回了富山宝公司的起诉,该裁定书又于2008年7月28日被广东省深圳市中级人民法院以(2008)深中法行终字第35号行政裁定书所维持。 再次,该置换合同的内容并不为相关法律所禁止。即使涉案项目存在司法查封,按照物权法原理,双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同,自合同成立时亦产生债的法律效力,在解除查封或撤销查封后,当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此,该置换合同并不违背《城市房地产管理法》第38条有 关不得转让房地产的强制性规定。最后,该置换合同的履行符合社会利益和公平原则。金安城公司为履行上述置换合同,已经投入资金,用于解决因烂尾楼导致的购 房者退房风潮,偿还了业主的购房款项,代为清偿了富山宝公司以项目名义对外的部分借款,项目的有关债权债务已经得到妥善处理。金安城公司履行置换合同的行 为,不仅得到了合同相对方福星公司的承认,而且符合公平正义与社会利益的需求。综上,福星公司、福永公司与金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》及其 《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,亦未侵害国家、集体和他人合法权益,因此应当认定有效。富山宝公司提出的有关确认福星公司、福永公司与金 安城公司签订的上述置换合同无效的上诉请求,既与客观实际不符,又于法无据,二审法院不予支持。

(2015)民提字第130号

本院认为,虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效,理由不成立。本案争议焦点为:老参堂公司诉请解除涉案房屋买卖合同及返还购房款及利息的请求是否成立。

(一)关于涉案1177号房屋买卖合同是否应解除的问题

对长城公司抗辩主张签订房屋买卖合同时其已经将涉案房屋被查封的事实告知老参堂公司,之后未解除查封及房屋再次被查封是老参堂公司违约造成,责任应由老参堂公司承担的问题,本院认为,首先,根据本案查明的事实,涉案《房屋买卖协议书》中并没有关于转让的房屋已经被查封的内容。协议第三条中约定老参堂公司代长城公司偿还吉林银行1200万元贷款本息,可以体现老参堂公司以购房款直接代长城公司向吉林银行偿还贷款本息的目的是解决所购房屋被抵押及查封事宜,因而可以证明老参堂公司对涉及吉林银行抵押及查封的事实应属于明知。但约定向长城公司直接支付的购房款600万元,并非采取与上述向吉林银行偿还1200万元贷款本息相同的方式,即通过直接向查封该房屋的债权人履行的方式支付购房款。因此,合同约定的600万元购房款的支付方式并没有体现系专门用于解决集安市人民法院查封事宜。长城公司原审中提交的该公司职员于某的证言,因其在原审中未出庭作证,且其与长城公司之间存在利害关系,原审对其证言未采信并无不当。因此,长城公司主张其在签订合同时已经将涉案房屋被集安市人民法院查封的事实告知老参堂公司,证据不足。其次,长城公司主张老参堂公司未支付600万元购房款构成违约,导致其未能以该款解决集安市人民法院的查封事宜,也使得涉案房屋所有权未能及时转移给老参堂公司,造成该房屋被再次查封,责任应由老参堂公司承担。本院认为,根据本案查明的事实,老参堂公司在合同履行中没有按照合同约定的时间在2011年7月15日前代偿吉林银行贷款本息,按合同约定应支付长城公司的600万元迄今未付。老参堂公司在本院再审中主张,在其与吉林银行协调偿还贷款过程中发现该房屋上存在其他查封事项,因而行使了不安履行抗辩权,但老参堂公司要求长城公司解决查封事宜以使得房屋买卖合同可以继续履行的行为发生在2012年,也即其按合同约定已经构成迟延支付购房款之后。因此,老参堂公司主张其未按合同约定支付购房款不构成违约的理由不成立。但是,如前所述,双方签订的涉案《房屋买卖协议书》中并未约定以支付600万元购房款解决涉案房屋被集安市人民法院查封的事宜。在无合同约定的情况下,老参堂公司不负有以支付600万元购房款解决涉案房屋查封事宜的法定义务。且因老参堂公司基于房屋买卖合同应履行的支付购房款的义务,和长城公司作为出卖人依法负有的保障转让的房地产权利不受限制的义务,二者独立存在,在法律上并不属于互为必然因果关系,故长城公司主张涉案房屋上的查封未解除及之后多次被查封的责任应由老参堂公司承担,缺乏合同和法律依据。

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综上,虽然老参堂公司在合同履行过程中存在未按合同约定支付部分购房款的违约行为,但在双方发生纠纷时,老参堂公司已经支付了近一半的购房款。尚欠未支付的购房款中,老参堂公司支付600万元购房款的义务与长城公司负有的协助用该房屋办理抵押贷款手续的义务在同一合同条款中约定,可以认定在老参堂公司支付600万元时,长城公司即负有协助以该房屋办理抵押贷款的义务。剩余830万元购房款明确约定待贷款到账后转付。因此对老参堂公司未支付的剩余购房款,双方互负支付剩余购房款和协助以该房屋办理抵押贷款手续的履行义务。虽然老参堂公司作为买受人,在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务,但对在其已经支付了部分购房款后,签订合同时涉案房屋上存在的两项查封依然未解除,之后又多次被查封的事实,应超出了老参堂公司签订合同时的预期。而长城公司在合同履行过程中没有及时解决涉案房屋被查封事宜,且因其与案外人的纠纷该房屋又多次被人民法院查封,不仅长城公司负有的转移房屋所有权的义务履行不能,其按合同约定协助以该房屋办理抵押贷款手续的义务能否履行亦存在不确定性,还存在长城公司在司法程序中以该房屋清偿其他债权的可能性。因此应认定长城公司在合同履行过程中未及时解决涉案房屋被查封事宜及涉案房屋又多次被查封是导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的根本原因,长城公司构成根本违约,致使老参堂公司合同目的无法实现。老参堂公司诉请解除房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。原审对长城公司在合同履行过程中是否存在根本违约,并因此导致老参堂公司合同目的无法实现未予审理认定,判决认为老参堂公司诉请解除合同不符合《合同法》第九十四条规定,认定事实及适用法律均属不当,本院予以纠正。由于经本院审理认定,老参堂公司诉请解除涉案1177号房屋买卖合同的主张成立,故对长城公司在本院再审本案期间发出的解除合同通知的效力,本院不予以确认。

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